تور فرانسه ارزان: یک فرانسه خانه خالی! - ایران 20 دانلود

با ما همراه باشید و با تور فرانسه ارزان از کشور عشاق دیدن کنید و در شهرهای پاریس، مارسی بگردیم و برج ایفل ، موزه لوور و دیگر جذابیت های این شهر زیبا را ببینیم

آسیب شناسی اوضاع مسکن در پرجمعیت ترین کشور دنیا نشان می دهد مقامات چینی طی دو دهه با یک سیاست انحرافی در پی ایجاد حومه مقرون به صرفه بودند تا بحران مسکن گران را حل نمایند؛ اما نه تنها جواب نگرفته اند که یک بحران اقتصادی هم اضافه نموده اند. دولت این کشور با نادیده گرفتن سازوکار بازار که مهم ترین شاخص آن، احتیاجسنجی منطقه ای است، حمایت های تسهیلاتی گسترده از غول های ساختمانی برای برج سازی در اطراف کلان شهر ها به عمل آورد، نتیجه آن شد که تقاضای مصرفی با وجود سختی دسترسی به مسکن در مرکز (شهر های اصلی)، رغبت نمی نماید در حومه های فاقد امکانات، ساکن گردد. بدهی بانکی سازنده برج ها، تهدید اقتصاد چین شده و از طرف دیگر، سه چالش بزرگ مسکن روی زمین مانده است.

دولت چین بعد از دو دهه مداخله انبوه در بازار ساخت مسکن، نه تن ها به هدف نهایی خود که تامین مسکن برای خانه اولی ها بود نرسید که پیامد این دخالت باعث دو بحران در بازار ملک و اقتصاد این کشور نیز شده است.

آنالیز ها از نحوه سیاستگذاری چین در بازار مسکن این کشور نشان می دهد، فرجام حمایت های آشکار و پنهان دولت از غول های ساختمانی چینی برای ساخت شهر های نو در حومه شهر های مادر بدون آنکه کاهش قیمت مسکن در شهر های بزرگ به وسیله مهاجرت اختیاری شهفرایندان به این منطقه ها نو را به همراه داشته باشد فقط باعث فراوری شهر های ارواح در حومه ها شد.

مقامات بخش مسکن چین تصور می کردند با فراوری برج های مسکونی در بیرون شهر های بزرگ می توانند باعث انتقال جمعیت و یاری به تامین مسکن خانواده ها شوند، اما از آنجا که این عرضه ها بدون تطابق با تقاضا شکل گرفت، تقاضای مصرفی (واقعی) ارتباط معناداری با حومه برقرار نکرد.

هشدار 2016 صندوق بین المللی پول

مداخله در بازار ساخت باعث شد حومه های مملو از خانه، به شکل مصنوعی نام شهر نو را یدک بکشد، اما از تامین خدمات سکونتی مجذوب کننده و قابل رقابت با شهر های بزرگ عملا جا بمانند و همین پارامتر در نقش مانع برقراری ارتباط بین عرضه های حومه و تقاضای مرکز، باعث خالی ماندن خانه های بیرون شهر های اصلی گردد. یک نمونه اصلی شهر ارواح در چین - اوردوس- 20 سال پیش با هدف تامین مسکن احداث شد و امروز جمعیت ساکن در آن، معادل یک بیستم ظرفیت ساختمان های این منطقه است. بحران تشدید شهر ارواح در چین را صندوق بین المللی پول، سال 2016 خطاب به مقامات این کشور هشدار داده بود. آن موقع، حجم خانه های خالی در چین، 49 میلیون واحد بود.

فراوری خانه خالی با اعتبارات بانکی

یک گزارش رسمی از اوضاع مسکن چین خبر می دهد که به مقدار یک فرانسه در چین، خانه خالی وجود دارد. برآورد نو از کل واحد های مسکونی خالی از سکنه در چین از وجود 65 میلیون خانه خالی حکایت دارد که این تعداد ملک معادل جمعیت فرانسه است. بیش از 20 درصد موجودی مسکن چین، خالی از سکنه است که البته این نسبت در شهر های کوچک و حومه ها، بیش از این رقم است. عمده خانه های خالی در حومه هایی واقع شده است که شرکت های بزرگی همچون اورگرند آن ها را به صورت برج های لوکس احداث نموده اند.

اورگرند دومین غول ساختمانی چین است که به خاطر بدهی 304 میلیارد دلاری به بانک ها و موسسات اقتصادی، خطر بحران اقتصادی شبیه 2008 را در اقتصاد دنیا به وجود آورده است. این بدهی سنگین همان پیامد دخالت دولت در بازار مسکن است که به شکل بحران برای شرکتی که بی محابا و بدون توجه به شرایط واقعی تقاضای مسکن، سرمایه گذاری بدون بازگشت انجام داده است. اما گذشته از این بحران، درون بازار مسکن چین نیز از محل همین دخالت به ظاهر مشکل گشا، آسیب دیده است.

دو آسیب بازار مسکن با کنارزنی و موازی کاری

این مدل خانه سازی انبوه به اعتبار دخالت دولت، دو آسیب به بازار مسکن چین وارد نموده است. از یکسو، حمایت های اقتصادی و تسهیلاتی دولت چین به عنوان پشت صحنه برج سازی های مسکونی در حومه باعث شد این ساخت و ساز ها و سرمایه گذاری های بزرگ ملکی، بیگانه از فرمول ساز و کار بازار- احتیاجسنجی سازنده قبل از اقدام به ساخت - شکل بگیرد و به عنوان جریان موازی عرضه کنار جریان تقاضای مستقر در شهر های بزرگ، تاثیری بر کنترل تورم مسکن چین نداشته باشد.

در نتیجه، با انباشت تقاضای مصرفی در شهر های بزرگ، کماکان دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در این شهر ها کاهش یافته و بحران مسکن گران در چین تمدید شده است. این آسیب همان مداخله است چرا که در صورت عدم مداخله، حومه ها به شکل طبیعی توام با همه خدمات شهری مجذوب کننده شکل می گرفت و امروز تیراژ خانه های خالی در چین رکورد نمی زد. اما اکنون، حومه های چین فقط مملو از خانه خالی و شبیه شهر ارواح است تا اینکه شهر زندگی باشد.

آسیب دوم، کنار زنی بخش خصوصی فعال در بازار ساختمان سازی چین به وسیله دخالت دولت با پشتیبانی یک غول ساختمانی است. کنار زنی در اقتصاد پدیده ای است که در آن دخالت دولت در یک بخش از بازار چنان رخ می دهد که مابقی بازیگران را چه در قسمت عرضه یا تقاضا به شدت متاثر می نماید. حمایت پشت صحنه دولت از دومین غول ساختمانی چین برای خانه سازی در حومه و شهر های فاقد مجذوب کنندهیت سکونتی، عملا فرصت و منابع محرک ساخت مسکن در شهر های پرتقاضا را از سایر فعالان ساختمانی گرفته است.

این موضوع در کمبود عرضه مصرفی مقابل تقاضای مصرفی در شهر های بزرگ نقش موثری داشته است. ضمن آنکه حجم سنگین بدهی برای اورگرند با این مدل مداخله در بازار مسکن به وجود آمده که تبعات آن می تواند برای اقتصاد در حال پیشرفت چین مشکل ساز گردد.

سه چالش خانه اولی های چینی

بازار مسکن چین اکنون با سه چالش بزرگ شامل کمبود عرضه در شهر های بزرگ، رشد قیمت و تورم خانه خالی دست به گریبان است.

اکونومیست در تحلیل دوگانه ساخت در حومه، تقاضا در مرکز، بازار مسکن چین را به بازاری ناهمگن تعبیر می نماید؛ حجم بالای خانه در شهر هایی که تقاضا آنجا نیسن - شهر ارواح- از یکسو و حجم بالای تقاضا در شهر هایی که عرضه آنجا کم است یعنی شهر های بزرگ. طی دو دهه گذشته، سیاست دولت چین این بود که شهرداری ها تحت برنامه شهرسازی، نسبت به ساخت شهر های نو در حومه اقدام نمایند. این شهر ها اکنون شهر های درجه 4 در این کشور هستند که بخش زیادی از آن ها شهر ارواح و مملو از خانه خالی است.

آنالیز ها از این بازار حاکی است: میانه قیمت مسکن در چین هم اکنون رقمی معادل 6 هزار و 475 دلار است. طی یک دهه اخیر قیمت خانه در کلان شهر های چین 3 برابر شده، در شهر های بزرگ 7/ 2 برابر و در شهر های میانه 5/ 1 برابر شده است. قیمت مسکن در حومه های خالی از سکنه، یک سوم میانگین قیمت در این کشور است. این در حالی است که معمولا حومه متعارف و قابل زندگی معادل نصف مرکز قیمت دارد.

دو ساعت تا شهر ارواح

اگر یک یا دو ساعت به بیرون از شانگ های یا پکن رانندگی کنید، با پدیده جالبی روبه رو خواهید شد. ساختمان های بلند و مدرن، اما متروک. این پدیده آن چیزی است که با نام شهر های ارواح چین شناخته می گردد و در سراسر این کشور آسیایی به چشم می خورد.

بیزنس اینسایدر در گزارشی به آنالیز شرایط مسکن در چین پرداخته و تاکید نموده است که این شهر های ارواح به منبع نوی برای سرمایه گذاری مبدل شده است، اما خودچالشی متعادل کردن عرضه و تقاضا بر این بازار سایه افکنده است. گرچه به این ساخت و ساز ها به چشم محرک رشد اقتصادی نگاه می گردد، اما آماری از شمار دقیق واحد های خالی در چین وجود ندارد. بنا به گزارش بیزنس اینسایدر، لی گان- استاد اقتصاد در دانشگاه تگزاس و مدیر مرکز نظرسنجی و تحقیق برای امور اقتصادی چین بر این باور است از آنجا که تعریف مشخصی از شهر ارواح وجود ندارد، نمی توان در باب تعداد دقیق آن صحبت کرد.

می توان از شهر اوردوس که به کانگ باشی نیز معروف است به عنوان مشهورترین شهر ارواح چین نام برد که در استان مغولستان داخلی واقع است. بنا بود در اوایل سال 2000 این شهر خانه نزدیک به یک میلیون نفر باشد، اما تنها 300هزار نفر در این شهر ساکن شدند و در سال 2016 شمار ساکنان آن به 100هزار نفر رسید. در اوایل امسال، اما چین با انتقال بعضی از مدارس برتر چین به این شهر، ساکنان بسیاری را راهی این شهر کرد، اما همچنان انبوهی از خانه های خالی در این شهر وجود دارد. واحد های خالی مسکن، بخش قابل توجهی از بازار املاک و مستغلات در چین را تشکیل می دهند و مقدار آن دو برابر بازار خانه های مسکونی در ایالات متحده است و ارزش آن در سال 2019 به 52 تریلیون دلار رسیده است.

بنا به گزارش وال استریت ژورنال، حدود 21 درصد خانه ها یا به عبارتی 65میلیون واحد مسکن در چین، خالی است. با این شمار خانه خالی می توان تمامی شهفرایندان فرانسه را در خانه های خالی چین ساکن کرد. با این وجود، برخلاف بخش هایی از ایالات متحده و ژاپن که خانه های خالی در منطقه ها متروک قرار دارند، خانه های خالی در چین، رها نشدند و بسیار مدرن و در شرایط مناسب، اما خالی هستند. بسیاری بر این باورند که شهر های ارواح یک پدیده منحصر بفرد چینی است.

سرمایه داران جای خانه اولی ها

نخستین چیزی که در باب شهر های ارواح چینی قابل درک است، این نکته است که این شهر ها در شرایط نابسامانی نیستند و بالعکس پر از ساختمان هایی نو و با زیرساخت های مناسب است که به عنوان سرمایه گذاری خریداری شده اند. این پدیده بعلاوه نشانه ای از وجود عدم مطابقت عرضه و تقاضا است.

شین سان، مدرس ارشد تجارت چینی و شرق آسیا در کالج سلطنتی لندن بر این باور است که وجود خانه های خالی به این معناست که خانه ها به سرمایه گذاران فروش رفته است نه به مالکان و مستاجران. از سوی دیگر دولت چین از محل فروش زمین به پیمانکاران و توسعه دهندگان، عایدی زیادی کسب می نماید؛ این امر به دولت انگیزه می دهد که به جای ساخت و سازدر شهر های پرتقاضا، مستقل از آن و در منطقه های که عرضه تطابقی با تقاضا ندارد صورت بگیرد.

نشریه اکونومیست پیش از این در ماه ژانویه خبر داده بود که چین هر سال نزدیک به 15میلیون خانه نو می سازد که این عدد، دوبرابر مجموع خانه های ساخته شده در ایالات متحده و اروپاست. علاوه بر توسعه و افزایش عرضه به وسیله دولت، مساله تمایل به شهرنشینی نیز در این میان نقش ایفا می نماید.

داده های بانک دنیای حاکی از آن است بیش از 61 درصد از جمعیت چین تا سال گذشته در شهر ها ساکن شدند در حالی که این آمار در دو دهه پیش تنها 8/ 35درصد بوده است. تحلیلگران بازار مسکن چین بر این باورند که فرایند افزایش قیمت مسکن باعث تحریک بخش تقاضا برای خرید خانه های دوم و سوم به عنوان سرمایه برای شهفرایندان چینی شده است.

شین سان استدلال می نماید که طی دو دهه اخیر، قیمت مسکن به ویژه در شهر های بزرگ، چند بار افزایش یافته است، اما بیشتر مردم چین، حباب قابل توجهی همچون آنچه در سال 2008 در آمریکا و در دهه 90 میلادی در ژاپن رخ داد را تجربه نکردند. این امر منجر به شکل گیری این باور عمومی شده است که املاک برترین راه برای حفظ و فراوری ثروت است. این مساله تقاضا برای خرید ملک اضافی را تحریک می نماید.

یک روایت از ناهماهنگی عرضه و تقاضا

بیزنس اینسایدر در گزارش خود تاکید می نماید که نرخ مالکیت خانه در چین بالاست، چرا که بیش از 90درصد خانوار ها در این کشور صاحب خانه هستند و بیش از 20درصد از صاحب خانه ها، مالک بیش از یک خانه هستند. این در حالی است که درصد نرخ مالکیت در ایالات متحده 65 درصد است.

املاک و مستغلات بخش بزرگی از دارایی های مردم چین را شامل می گردد؛ چینی ها بیش از 70 درصد دارایی های خود را در ملک و مستغلات سرمایه گذاری می نمایند. برنارد آو، اقتصاددانی که مسائل حوزه آسیا و اقیانوسیه را رصد می نماید بر این باور است که به ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا، باید عواملی، چون افزایش سن جمعیت و کند شدن رشد جمعیت در چین را نیز اضافه نمود. چین در سال 2020 کندترین رشد جمعیتی خود را از دهه 70 میلادی تا به امروز تجربه نموده است.

در چنین شرایطی، در ابتدا، بازار با مازاد عرضه روبه رو بود که به مرور زمان به خانه های خالی بدل شدند. گروه اورگرند، کمپانی ساختمان سازی در چین، بیش از 1300 پیمانکار در 280شهر چین دارد که برای بیش از 12 میلیون نفر خانه فراهم نموده است. از سویی این کمپانی بیش از 300میلیارد دلار بدهی دارد که آن را بدهکارترین شرکت دنیا نموده است؛ چرا که بیش از 6/ 1میلیون از واحد های آپارتمانی آن تحویل داده نشده است. پروژه های این شرکت در شهر های (حومه ارواح) اجرا شده که تقاضا برای سکونت در آنجا وجود ندارد.

سرکوب بازار به جای اصلاح سیاست!

برای حل این مساله چند راه چاره روی میز سیاست گذاران وجود دارد، اما هرکدام مزایا و معایب خود را دارند. بعضی بر این باورند که دولت با سخت تر کردن فروش خانه می تواند فروشندگان را از فروش منصرف کند تا عرضه ملک بیش از این زیاد نگردد. بعلاوه دولت می تواند تعداد سال هایی را که یک شهفرایند می تواند مالک مطلق خانه گردد را تغییر دهد یا اگر قیمت ها زیاد افزایش یابد، دولت به خریدار گواهی فروش ندهد.

با این حال، باید توجه داشت که سرکوب فروش خانه به کسانی آسیب می رساند که برای دسترسی به پول نقد باید خانه های خود را بفروشند. املاک بخش بزرگی از ثروت مردم است. اگر آن ها برای تحصیل، مسائل بهداشتی یا بازنشستگی به این ثروت احتیاج داشته باشند سراغ این پول خواهند رفت.

در نتیجه اگر قیمت ها سرکوب شد، بخش بزرگی از مردم متضرر خواهند شد. کارشناسان معتقدند، خاتمه دخالت دولت به جای سرکوب بازار می تواند مشکل بازار مسکن چین را حل نماید. راستا صحیح تنظیم بازار، استفاده از اقتصادیات بر دارایی با نرخ بالا در منطقه های مملو از خانه های خالی است که البته باید توام با خاتمه نقش پنهان دولت در منحرف کردن بازار ساخت وساز اتفاق بیفتد.